Kenapa Harus Menentukan Lokasi Bisnis yang Tepat?

Bayangkan anda berada di sebuah lokasi yang selalu ramai, dipadati lalu lalang orang setiap harinya, dengan arus pengunjung yang seolah tidak pernah berhenti. Sekilas tempat seperti ini tentu terlihat sangat menjanjikan untuk membuka usaha dengan harapan semakin banyak orang yang lewat, maka semakin besar pula peluang mendapatkan pelanggan. Tidak sedikit pelaku usaha yang kemudian menjadikan tingkat keramaian sebagai pertimbangan utama dalam menentukan lokasi bisnis.

Namun, pernahkah anda bertanya lebih jauh. Apakah semua orang yang melintas merupakan calon pelanggan? Apakah mereka memiliki kebutuhan yang sesuai dengan produk yang ditawarkan? Atau justru hanya sekadar lewat tanpa ketertarikan untuk membeli? Pertanyaan-pertanyaan ini sering kali luput dipertimbangkan, padahal dapat menjadi penentu apakah sebuah usaha mampu bertahan atau justru cepat berganti.

Bagaimana Cara Menentukan Lokasi Bisnis?

Faktanya ada di salah satu jalan yang dikenal sebagai salah satu kawasan ikonik yang selalu ramai dan menjadi destinasi utama bagi wisatawan di Kota Surabaya yaitu Jalan Tunjungan. Aktivitas yang tinggi serta arus pengunjung yang konsisten menjadikan kawasan ini terlihat sangat potensial untuk kegiatan bisnis. Namun, di balik kondisi tersebut, terdapat fenomena menarik di mana kios-kios di kawasan Pasar Tunjungan justru kerap mengalami pergantian jenis usaha.

Fenomena ini bukan tanpa alasan. Berdasarkan beberapa berita resmi menunjukkan para pelaku usaha di kawasan tersebut mengalami penurunan omset. Hal tersebut salah satunya dipengaruhi oleh kebijakan penertiban parkir yang berdampak pada aksesibilitas dan kenyamanan pengunjung. Hal ini menunjukkan bahwa meskipun suatu lokasi memiliki tingkat keramaian yang tinggi, tetapi tidak menjamin keberlangsungan dan keberhasilan suatu usaha.

Penentuan lokasi bisnis merupakan faktor krusial yang mempengaruhi keberhasilan dan keberlanjutan usaha. Berbagai penelitian menunjukkan bahwa pemilihan lokasi tidak dapat diabaikan karena berkaitan dengan akses pasar, biaya operasional, dan potensi perkembangan usaha. Secara konsisten, hasil penelitian menegaskan bahwa lokasi yang tepat meningkatkan peluang keberhasilan, sedangkan kesalahan dalam memilih lokasi dapat menyebabkan kegagalan bisnis (Hartati, 2021; Jamlean, 2022; Mutianisa, 2024; Yani, 2021).

Jika sebuah usaha tidak memperhatikan analisis dalam penentuan lokasi, berbagai dampak negatif dapat muncul dan sering kali terlihat secara nyata di lapangan. Misalnya, terdapat usaha yang berada di lokasi ramai namun sering mengalami kebanjiran akibat sistem drainase yang tidak memadai. Kondisi ini mengganggu operasional, menurunkan minat pelanggan, dan dalam jangka waktu tertentu dapat menyebabkan usaha tidak mampu bertahan.

Selain itu, ada pula usaha di tepi jalan utama dengan lalu lintas tinggi, tetapi tidak didukung ketersediaan lahan parkir yang memadai. Akibatnya, calon pelanggan kesulitan untuk berhenti sehingga meskipun ramai dilalui, tingkat pembelian tetap rendah. Hal ini menunjukkan bahwa keramaian tanpa didukung aksesibilitas yang baik justru dapat menghambat perkembangan bisnis.

Permasalahan lain yang sering terjadi adalah aspek legalitas, seperti lokasi usaha yang tidak sesuai dengan peruntukan tata ruang atau belum memiliki izin lengkap. Kondisi ini berpotensi menimbulkan sanksi hingga penghentian operasional oleh pihak berwenang, yang pada akhirnya tidak hanya merugikan secara finansial tetapi juga mengancam keberlanjutan usaha.

Untuk menghindari berbagai permasalahan tersebut, faktor apa saja yang perlu dipertimbangkan dalam pemilihan lokasi bisnis?

Dalam menentukan lokasi bisnis, terdapat berbagai faktor yang perlu dipertimbangkan agar usaha dapat berjalan optimal dan berkelanjutan. Secara umum, faktor tersebut dapat dikelompokkan ke dalam aspek ekonomi dan non-ekonomi. Kedua aspek ini perlu dianalisis secara seimbang karena berpengaruh terhadap keuntungan dan kelancaran operasional usaha.

1. Aspek Ekonomi

Aspek ekonomi menjadi salah satu pertimbangan utama karena berkaitan langsung dengan potensi pasar yang dapat dijangkau. Pemilihan lokasi yang tepat akan sangat menentukan apakah suatu usaha mampu menarik konsumen dan menghasilkan keuntungan secara optimal.

Salah satu elemen penting dalam aspek ini adalah segmentasi pasar yang berkaitan dengan karakteristik konsumen secara geografis. Setiap wilayah memiliki perbedaan dari segi kebutuhan, preferensi, hingga daya beli masyarakat, sehingga pelaku usaha perlu menyesuaikan jenis usaha dengan profil konsumen di lokasi tersebut agar produk atau jasa yang ditawarkan dapat diterima dengan baik.

Selain itu, keberadaan kompetitor juga menjadi pertimbangan penting dalam menentukan lokasi usaha. Setiap lokasi memiliki tingkat persaingan yang berbeda, baik dari jumlah pelaku usaha maupun variasi produk atau layanan yang ditawarkan. Dengan memahami kondisi ini, pelaku usaha dapat menentukan strategi yang tepat, baik dengan masuk ke area yang sudah memiliki pasar terbentuk atau memilih lokasi dengan persaingan yang lebih rendah.

2. Aspek Non Ekonomi

Selain aspek ekonomi, terdapat faktor non-ekonomi yang tidak kalah penting dalam menentukan lokasi bisnis. Berdasarkan penelitian Muzayanah (2015) yang menggabungkan beberapa teori dasar penentuan lokasi. Disebutkan bahwa terdapat beberapa faktor utama yang perlu diperhatikan seperti, nilai lahan, kondisi fisik lahan dan kesesuaian lahan, Aksesibilitas (transportasi & prasarana jalan), dan kebijakan pemerintah.

1. Nilai Lahan

Nilai lahan menjadi salah satu faktor penting dalam penentuan lokasi bisnis karena mencerminkan potensi dan intensitas aktivitas di suatu wilayah. Faktor ini dipengaruhi oleh beberapa komponen seperti hirarki perkotaan, hirarki jalan, serta penggunaan lahan eksisting di sekitarnya. Semakin tinggi hirarki kawasan dan jaringan jalan, umumnya nilai lahan juga meningkat karena didukung oleh aksesibilitas yang baik dan tingginya aktivitas ekonomi.

Namun, lokasi dengan hirarki tinggi tidak selalu menjadi pilihan terbaik bagi semua jenis usaha. Pada jalan dengan hirarki tinggi yang memiliki lebar besar dan kecepatan kendaraan tinggi, usaha berskala kecil justru kurang sesuai karena pengendara cenderung tidak mudah berhenti. Hal ini dapat menurunkan potensi kunjungan meskipun lokasi tersebut terlihat strategis.

Selain itu, penggunaan lahan di sekitar lokasi juga mempengaruhi nilai lahan karena menunjukkan aktivitas yang dominan di kawasan tersebut. Area dengan fungsi perdagangan dan jasa atau kepadatan tinggi cenderung memiliki nilai lahan yang lebih tinggi. Oleh karena itu, pelaku usaha perlu menyesuaikan jenis usaha dengan karakter lingkungan, seperti membuka usaha laundry, rumah kos, atau makanan terjangkau di kawasan kampus dan permukiman padat.

2. Kondisi Fisik Lahan

Selain nilai lahan, kondisi fisik lahan juga menjadi faktor penting yang perlu diperhatikan dalam menentukan lokasi bisnis. Salah satu aspek yang dapat diukur adalah kondisi topografi, terutama apakah lahan relatif datar atau tidak. Topografi berpengaruh terhadap aliran air hujan yang dapat memicu potensi banjir, serta berkaitan dengan biaya tambahan jika diperlukan pekerjaan perataan lahan sebelum digunakan.

Selanjutnya, kondisi bangunan juga perlu menjadi perhatian apabila lokasi usaha yang dipilih sudah memiliki bangunan eksisting. Penilaian terhadap bangunan dapat dilihat dari seberapa besar kebutuhan renovasi atau penyesuaian yang harus dilakukan agar sesuai dengan konsep dan kebutuhan bisnis yang akan dijalankan. Hal ini penting untuk menghindari pembengkakan biaya di awal operasional.

Faktor lain yang tidak kalah penting adalah jenis tanah yang stabil serta sistem drainase yang baik. Tanah yang kurang stabil berpotensi menyebabkan kerusakan bangunan seperti retakan, sehingga memerlukan perawatan yang lebih intensif. Sementara itu, sistem drainase yang baik sangat berkaitan dengan kebersihan lingkungan dan pencegahan banjir. Hal ini terutama bagi usaha di bidang makanan dan minuman yang sangat bergantung pada kondisi lingkungan yang higienis.

Perlu juga mempertimbangkan tingkat risiko bencana, luas dan bentuk lahan yang proporsional, serta ketersediaan infrastruktur dasar. Lahan dengan bentuk yang sesuai akan memudahkan pengaturan tata letak ruang usaha sehingga lebih nyaman dan fungsional. Hal ini khususnya untuk bisnis seperti kafe. Di sisi lain, ketersediaan infrastruktur seperti listrik, air bersih, dan koneksi internet menjadi elemen pendukung utama yang menentukan kelancaran operasional bisnis secara keseluruhan.

3. Aksesibilitas

Faktor selanjutnya yang tidak kalah penting adalah aksesibilitas, Aksesibilitas merupakan faktor penting karena berkaitan langsung dengan kemudahan pelanggan dalam menjangkau lokasi usaha. Kemudahan akses baik dari kondisi jalan maupun ketersediaan transportasi akan meningkatkan peluang kunjungan, sedangkan akses yang sulit seperti lokasi terpencil, jalan kurang baik, atau minim transportasi dapat menurunkan minat pelanggan. Oleh karena itu aksesibilitas menjadi kunci agar usaha dapat dijangkau dengan mudah dan memiliki peluang pasar yang lebih luas.

4. Kebijakan Pemerintah

Faktor berikutnya adalah kebijakan pemerintah yang menjadi aspek penting dalam menentukan lokasi bisnis karena berkaitan dengan legalitas dan keberlanjutan usaha. Hal utama yang perlu diperhatikan adalah legalitas lahan, meliputi status kepemilikan serta kesesuaian dengan tata ruang yang berlaku. Informasi ini menjadi dasar dalam pengurusan perizinan seperti izin berusaha maupun izin mendirikan bangunan, sehingga aktivitas bisnis dapat berjalan dengan aman dan sesuai ketentuan. Jika aspek ini diabaikan, berpotensi menimbulkan permasalahan seperti sanksi administratif hingga penghentian operasional usaha.

Kebijakan pemerintah juga berkaitan dengan arah pembangunan dan program yang sedang atau akan dijalankan. Adanya program tertentu dapat membuka peluang usaha baru, misalnya dengan adanya program MBG dapat membuka usaha dalam penyediaan bahan baku seperti gas atau kebutuhan pangan. Oleh karena itu, pelaku usaha perlu memahami dokumen perencanaan seperti tata ruang maupun rencana pembangunan jangka menengah dan panjang agar dapat menyesuaikan strategi bisnis dengan arah perkembangan wilayah.

Bagaimana Cara untuk Menentukan Lokasi Bisnis yang Tepat Secara Pribadi?

Dalam menentukan lokasi bisnis secara mandiri untuk masyarakat awam dapat menggunakan metode sederhana berupa skoring berdasarkan beberapa faktor yang telah dibahas sebelumnya seperti metode yang digunakan dalam penelitian Andarwati (2024). Metode ini membantu dalam membandingkan beberapa alternatif lokasi secara lebih objektif dan terstruktur.

Adapun langkah-langkah yang dapat dilakukan adalah sebagai berikut:

• Menentukan beberapa alternatif lokasi yang akan dijadikan pilihan usaha 
• Menyusun faktor-faktor penilaian berdasarkan aspek yang telah dibahas sebelumnya 
• Memberikan skor pada setiap faktor di masing-masing lokasi dengan rentang nilai 1–5 (1 = sangat tidak direkomendasikan, 5 = sangat direkomendasikan) 
• Menjumlahkan seluruh skor untuk setiap lokasi 

Melalui metode tersebut setiap lokasi akan memiliki total nilai yang dapat dibandingkan untuk menentukan pilihan terbaik. Lokasi dengan skor tertinggi umumnya menjadi prioritas karena dinilai paling sesuai. Namun, apabila terdapat nilai yang sama dapat mempertimbangkan kembali kekurangan dari masing-masing lokasi serta menyesuaikannya dengan kebutuhan dan karakteristik bisnis yang akan dijalankan.

Apa Kesimpulannya?

Penentuan lokasi bisnis merupakan keputusan strategis yang sangat mempengaruhi keberhasilan dan keberlanjutan usaha. Lokasi yang tepat tidak hanya ditentukan oleh tingkat keramaian, tetapi perlu mempertimbangkan berbagai faktor secara menyeluruh baik dari sisi ekonomi maupun non-ekonomi. Kesalahan dalam memilih lokasi dapat berdampak pada rendahnya penyerapan pasar, tingginya biaya operasional, hingga munculnya kendala teknis dan legalitas yang menghambat operasional bisnis.

Oleh karena itu, pelaku usaha perlu lebih cermat dan tidak hanya mengandalkan asumsi dalam menentukan lokasi. Dengan memahami karakteristik pasar, kondisi lingkungan, serta kebijakan yang berlaku, pemilihan lokasi dapat dilakukan secara lebih rasional. Pada akhirnya, lokasi yang tepat bukanlah yang paling ramai, melainkan yang paling sesuai dengan kebutuhan dan karakteristik usaha, sehingga mampu menjadi fondasi bagi bisnis yang berkelanjutan.

Sumber Refrensi:

Andarwati, R. A., Rolalisasi, A., Murti, F. 2024. Krteria Pemilihan Tapak pada Perencanaan Rumah Susun Sederhana Milik di Modokan Ayu Surabaya. Jurnal Arsitektur DASENG. 13(3).

Hartati, Hamyat, H., Djauhar, A. 2021. Pengaruh Pemilihan Lokasi terhadap Usaha Dagang Ritel di Kecamatan Baruga Kota Kendari. Sultra Journal of Economic and Business. 1(3).

Jamlean, S., Saleky, S. R. J., Pattipeilohy, V. R. 2022. Pengaruh Lokasi Usaha terhadap Minat Pembelian Konsumen. Jurnal Administrasi Terapan. 1(1).

Mutianisa, R., Cahyani, R. R. 2024. Pemilihan Lokasi Usaha terhadap Kesuksesan Usaha. JUKERDI : Jurnal Kewirausahaan Cerdas dan Digital. 1(2).

Muzayanah. (2015). Terapan Teori Lokasi Industri (Contoh Kasus Pengembangan Kawasan Industri Kragilan KabupatenSerang). Jurnal Geografi: Geografi dan Pengajarannya. 13(2).

Yani, W. K., Subandrio. 2021. Pengaruh Pemilihan Lokasi terhadap Perkembangan Usaga Mikro di Kelurahan Nusa Indah Kota Bengkulu. Jurnal Entrepreneur dan Manajemen Sains (JEMS). 2(2).